Tout projet envisagé en rapport avec un terrain doit répondre à certains critères de faisabilité. Une construction est possible si le terrain lui-même est constructible. Et tous les terrains ne sont pas toujours constructibles.
Qu’est-ce qu’un terrain non constructible ?
Littéralement, un terrain non constructible est une parcelle de terre sur laquelle il est impossible de bâtir quoi que ce soit. Il existe des critères techniques, mais également juridiques, dont un terrain doit tenir compte pour qu’il puisse être constructible.
Quelles sont les zones concernées ?
En France, il y a quatre sortes de zones d’urbanisme :
- les zones urbaines (U),
- les zones à urbaniser (UA),
- les zones agricoles (A),
- les zones naturelles et forestières (N).
Ce sont les deux premières zones qui sont constructibles, tandis que les deux dernières ne le sont pas. Sachez tout de même que la non constructibilité ou la constructibilité d’un terrain peut varier au cas par cas. En effet, des règles limitant la constructibilité existe. Donc, il est nécessaire de bien vous renseigner sur le type de terrain lors d’un projet d’achat.
Quels sont les critères qui le déterminent ?
Les critères qui définissent la constructibilité d’un terrain sont les suivants :
- il faut que le terrain fasse partie du plan local d’urbanisme ou du plan d’occupation du sol de la commune,
- il faut que le terrain soit viabilisé. Autrement dit, le terrain doit être bien préparé et être raccordé aux différents réseaux, comme les réseaux électriques, téléphoniques, routiers, d’eau potable, etc.
- il faut également que le terrain reçoive un bâti indiquant la qualité et la composition du sol.
Toutefois, cette liste n’est pas exhaustive. Il se pourrait que d’autres éléments viennent à qualifier la non constructibilité d’un terrain. Cela peut être dû au fait que le terrain ne respecte pas les conditions de salubrité ou de sécurité, ou qu’il soit juste classé en ZN ou zone protégée. Voilà pourquoi, il a été dit plus haut, que la constructibilité de chaque terrain est toujours à traiter de façon isolée.
Y a-t-il une possibilité pour qu’un terrain devienne constructible ?
Les critères de constructibilité font entrevoir la possibilité qu’un terrain non constructible puisse devenir constructible. En effet, il est toujours possible – par exemple, en cas de terrain non viabilisé – que des travaux de raccordement se fassent. Même après son acquisition, ils peuvent se faire afin que la zone puisse rentrer dans le bon zonage.
Il est également possible de s’adresser au Mairie de la commune concernée pour revoir sa constructibilité. Pour ce faire, il faut faire un recours en grâce auprès du service d’urbanisme, demandant la révision du statut juridique du terrain. Ce sera sous forme de lettre, avec accusé de réception, expliquant les raisons de la demande. Le changement de statut d’un terrain est accordé, dans la majorité des cas, quand la future construction représente un intérêt pour la commune.
Par contre, dans le cas où le zonage changerait et impacterait la constructibilité, il est possible de s’y opposer en s’adressant par écrit au commissaire en charge de l’enquête public. Toutefois, toutes les oppositions ne donneront pas forcément de réponses positives.
Qu’est-ce qui peut être fait avec un terrain non constructible ?
Dans le cas où votre terrain aurait été constructible, mais finalement s’avère ne pas l’être, vous pouvez le revendre à quelqu’un qui pourrait l’exploiter. Effectivement, ce n’est pas parce qu’un terrain est non constructible qu’il est inexploitable. Plusieurs projets peuvent être effectués sur ce type de terrain, à savoir :
- des activités de loisirs,
- un terrain de camping qui a recours à des constructions légères comme l’installation de tentes,
- la plantation d’arbres fruitiers ou autres,
- l’élevage,
En résumé, même si la construction d’habitation n’est pas faisable sur un terrain non constructible, c’est toujours possible de l’utiliser directement, en faisant des virées/camping entre amis/famille par exemple, ou bien, en l’exploitant indirectement pour gagner de l’argent. Qui plus est, le prix d’un terrain non constructible est toujours très alléchant.
