Un complexe d’appartements nécessite un entretien régulier – surtout des aires communes – pour conserver la valeur de la propriété et la rendre plus agréable à vivre. Les espaces communs comprennent le hall, les couloirs, les escaliers, le parking, l’allée, le toit, les ascenseurs et l’éclairage. Ils peuvent aussi inclure des buanderies communes, des salles de stockage, des piscines, des spas, des gymnases, des jardins ou des cours. Les espaces communs sont accessibles à tous les locataires. Le locateur facture leur entretien à chaque locataire. Découvrez à travers ces lignes les points essentiels à connaître pour une bonne gestion de ces aires communes.

Avoir un plan et un fonds d’entretien

Une société propriétaire ayant disposé des espaces communs attrayants pour les locataires doit avoir un plan d’entretien pour garder ces zones propres et bien entretenues.

Le plan d’entretien comprend :

• La politique, les objectifs et les stratégies de maintenance des équipements en copropriété ;
• La répartition des ressources  pour identifier les prestataires et la date des travaux d’entretien ;
• La liste des tâches générales d’entretien de routine comme la vérification des unités du CVC, de l’éclairage, des chaudières, des systèmes d’incendie, les contrôles de sécurité… ;
• Les principaux éléments d’immobilisation à réparer ou à remplacer au cours de la prochaine décennie à savoir clôtures, tuyaux d’aval, gouttières, équipements, peinture…;
• Les dates et les coûts estimatifs de réparation ou de remplacement des articles ou de leurs composants ;
• La durée de vie estimée des articles ou de leurs composants après leur réparation ou leur remplacement.

La société propriétaire doit posséder un fonds d’entretien pour le paiement  des travaux d’entretien inscrits dans le plan.

Maintenir les espaces communs

En vertu de la loi de 2006 sur la société des propriétaires, la société propriétaire doit entretenir et réparer :

• Les espaces communs tels que le jardin ;
• Appareils, accessoires, châtelains et services liés aux espaces communs.
• Équipements et services qui profitent aux aires communes.

Le locateur doit répondre aux demandes d’entretien des locataires : le nettoyage, la tonte, la plantation, la fertilisation, l’arrosage et l’élagage des arbres, etc.

Effectuer des inspections et des examens d’entretien

La société propriétaire doit inspecter les aires communes et revoir le plan d’entretien chaque année. Les résultats obtenus détermineront le prochain programme de travaux d’entretien qui sera présenté à l’assemblée générale annuelle pour approbation.

La société propriétaire peut sonder les locataires au sujet des problèmes d’entretien avant l’inspection. L’enquête de maintenance permet de :

• identifier les problèmes des locataires ;
• Fournir des informations supplémentaires sur le bâtiment ;
• Montrer que la société propriétaire fait preuve de diligence raisonnable dans l’exécution de l’entretien et des réparations ;
• Encourager la communication entre la société propriétaire, son comité et ses locataires ;
• Sensibiliser les gens aux responsabilités juridiques.

La société propriétaire doit rendre compte de l’efficacité de l’entretien lors de son assemblée générale.

Comprendre les frais d’entretien des aires communes

Ces dépenses constituent des loyers supplémentaires qui serviront à couvrir les dépenses du propriétaire et les coûts d’exploitation de l’entretien des parties communes.

Le nettoyage des couloirs est généralement effectué par des professionnels comme CLEAN CORPORATION à Lagnes. Ils sont à la charge des locataires car chaque locataire est supposé vivre dans un environnement propre. L’éclairage du stationnement, l’aménagement paysager, la sécurité, l’entretien des espaces communs sont également facturés aux locataires. Les travaux d’ajout d’un autre étage ou le remplacement du toit ne doivent pas être facturés aux locataires mais supportés par le locateur.

Les frais d’entretien et les recouvrements sont définis dans le contrat de location. Le locateur et le locataire peuvent en outre négocier les frais d’entretien des aires communes avant de signer le bail.