Les vices cachés constituent une raison poussant certaines personnes à décliner l’idée d’acheter une maison ancienne. Étant « cachés », les défauts ne sont pas forcément visibles lors de l’achat. Dans quels cas y a-t-il présence de vices cachés ? Comment faire pour les détecter ? Que faire par la suite si on en découvre ? Découvrez les réponses dans l’article !

Qu’entend-on par vices cachés ?

A priori, il faut faire la distinction entre vice caché, vice apparent et vice dissimulé. Le vice caché désigne les défauts ou malfaçons rendant le bien immobilier impropre à l’usage auquel il est affecté. En connaissance de la présence des vices cachés, l’acquéreur n’aurait pas acheté le bien ou du moins ne l’aurait pas payé pour le même prix. Normalement, ces vices ne peuvent être découverts qu’après une inspection minutieuse, ce qui fait que même le vendeur ignorait leur présence. Le vice apparent par contre, est bien perceptible à l’œil nu sans nécessité d’une inspection particulière. L’acquéreur devrait alors désister au moment de l’achat en ayant pris connaissance de l’existence d’un vice apparent.

De même, un vice caché est différent d’un vice dissimulé. Le premier est méconnu en même temps par le vendeur et l’acquéreur tandis que le second est parfaitement su par le vendeur. La différence réside alors dans le fait que celui-ci ait caché volontairement l’existence du vice à l’acquéreur, ce qui a induit ce dernier en erreur.

Sont considérés comme vices cachés :

• l’infiltration d’eau dans une pièce, l’absence d’étanchéité ;
• la présence de termites causant des dégâts à la maison ;
• le risque éventuel d’une inondation ;
• les fissures de la dalle de béton ;
• l’absence d’eau courante ;
• le carrelage non homogène ;
• la défectuosité de la fondation.

Comment faire pour détecter les vices cachés ?

Un vendeur vigilant aurait procédé à une expertise du bien immobilier avant sa mise en vente. Il est tenu d’informer l’acquéreur de l’existence du vice s’il y en a. Dans ce cas, il n’est plus possible d’intenter un recours à l’encontre du vendeur.

Toutefois, même si la vente a déjà été conclue, l’acquéreur peut faire appel à des experts pour diagnostiquer la maison (structure, fondation, nuisances sonores, étanchéité, toiture, charpente, etc.). Une liste contenant le nom des experts agréés est consultable au tribunal. A l’issue de leur intervention, des attestations ou des devis de réparation seront remis au propriétaire. Le rapport d’expertise fera office de preuve au tribunal en cas de présence de vices cachés.

Que faire en cas de présence de vices cachés ?

Selon l’article 1648 du Code Civil, l’acheteur dispose d’un délai de deux ans après la connaissance des vices cachés, pour intenter une action contre le vendeur.

A la suite du diagnostic, si l’existence de vices cachés est avérée, l’acquéreur va en informer le vendeur par une lettre recommandée avec accusé de réception. Par la suite, si ce dernier ne réagit pas, l’acquéreur va saisir le tribunal de grande instance du lieu d’implantation du logement. Celui-ci se fera obligatoirement accompagné par un avocat.
Il peut faire :

• soit une demande de dédommagement ;
• soit un arrangement à l’amiable. Ici, il va garder la maison et demander le remboursement d’une partie du montant payé à l’achat. Celui-ci est défini au préalable par l’expert puis accordé par le juge.
• soit une demande d’annulation du contrat de vente. Dans ce cas, l’acheteur va rendre la maison et va se faire rembourser le prix d’achat ainsi que les frais liés à l’acquisition.
  Pour cette troisième possibilité, la maison doit être retournée dans son état lors de l’achat.

Toutefois, il est possible que le juge n’accorde pas l’annulation de la transaction au motif que les vices cachés ne sont pas suffisants pour ce faire.

Par ailleurs, s’il est prouvé que le vendeur a dissimulé les vices lors de la vente, il doit/devra verser des dommages et intérêts à l’autre partie.