De nombreuses personnes notamment les professionnels libéraux et les prestataires de services préfèrent louer un immeuble qui fera en même temps office d’habitation et de local professionnel. La raison est simple : pouvoir se passer de locations séparées afin d’économiser de l’argent sur le loyer. On appelle ce type de bail : « un bail mixte ». Pratique, ce contrat exige cependant le respect de certaines formalités. Retrouvez dans cet article les points pertinents à connaître sur cette location.
Définition du bail mixte
Le bail mixte est défini comme étant un contrat régissant la location d’un local à usage mixte. Il est signé par le propriétaire du bien immobilier (le bailleur) et le tiers (le preneur). L’immeuble en question est loué en vue d’un double usage. En effet, une partie est dédiée à l’habitation du locataire et l’autre partie est utilisée dans un cadre professionnel. Ce sont souvent les professionnels qui exercent dans le cadre libéral (avocats, huissiers, notaires, médecins…) ou bien les prestataires de services (cabinet de massage, atelier de réparation informatique…) qui choisissent ce type de location vu sa praticité. Toutefois, pour un immeuble en copropriété, il faut vérifier si l’exercice d’une activité professionnelle dans celui-ci est autorisé par le règlement (article L. 631-7-3 du Code de la construction et de l’habitation).
La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 réglemente le contrat de bail mixte.
Les dispositions relatives à l’usage professionnel d’une partie du bâtiment
Pour un professionnel libéral qui souhaite aménager un coin bureau dans son habitation, il faut changer l’affectation du local. Pour une activité qui ne nécessite pas la réception de clients ou de marchandises (c’est le cas d’un masseur ou d’une infirmière à domicile), le changement d’affectation ne comporte aucun problème. La domiciliation s’effectue sans contre-indications. En revanche, si le professionnel doit accueillir ses clients dans le local d’habitation, il doit obtenir au préalable une autorisation de changement d’affectation ainsi que l’immatriculation de son activité. Ces démarches sont à effectuer auprès de la mairie.
À savoir : l’autorisation de changement d’affectation est INTUITU PERSONAE. Cela signifie que la partie dédiée auparavant à l’usage professionnel reprend son affectation résidentielle si le locataire déménage, cesse ou cède son activité.
Les détails sur le contrat de bail mixte
Le bail mixte doit être rédigé par écrit. Il est valable pour une durée de 3 ans minimum si le bailleur est une personne physique. Pour un bailleur en tant que personne morale, cette durée est de 6 ans au minimum.
Néanmoins, la durée du bail peut être réduite à moins de 3 ans (sans être toutefois inférieure à 1 an) si le bailleur est une société civile familiale. Celle-ci doit dans ce cas, justifier la raison de ce raccourcissement de durée par des motifs légitimes et sérieux (utilisation ultérieure du local à des fins professionnels ou pour un évènement familial).
Le contrat de bail mixte doit mentionner :
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- le nom et le domicile (bailleur personne physique) ou la dénomination et le siège social (bailleur personne morale). Dans le cas échéant, ces informations sont à remplacer par celles du mandataire du bailleur ;
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- la liste des locaux et des équipements mis à disposition de manière exclusive du locataire ainsi que des parties, des équipements et des accessoires destinés à un usage commun ;
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- la liste des charges récupérables et réparations locatives
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- une clause comportant le montant du loyer, les modalités de paiement et la révision de celui-ci ;
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- une clause prévoyant le règlement des litiges (en cas de non respect des obligations de chaque partie) ;
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- la date d’effet et la durée du contrat ;
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- le montant de dépôt de garantie si celui-ci est prévu ;
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- une clause mentionnant les modalités de résiliation du contrat.
Par ailleurs, il est à noter que le bailleur est tenu d’inclure en annexe du bail le dossier de diagnostics immobiliers ainsi que le résultat des états des lieux.
Les droits de chaque partie au contrat de bail mixte
Le contrat de bail est renouvelable avec possibilité de révision plafonnée du loyer. Il y a reconduction tacite lorsqu’aucune des parties ne met fin définitivement au contrat. Le même loyer et la même durée sont retenus.
Si le bailleur avance des motifs valables, il peut résilier le contrat 6 mois avant le terme. Aussi, il peut demander la rupture anticipée du bail en cas de non respect des obligations par le locataire.
Un bailleur qui décide de reprendre son bien en vue d’une vente doit proposer ce dernier au locataire. Celui-ci dispose d’un droit de préemption de 2 mois à partir du préavis du bailleur.
Enfin, le locataire peut résilier le contrat à tout moment. Cependant, il doit le faire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier en respectant un délai de préavis de 3 mois.